Øvregaten 21
5003 Bergen
Tlf: 55 31 69 16
Fax: 55 23 41 54


Åpningstider:
Mandag - fredag
09:00 - 15:00
Send oss e-post
  
     Siste utgaver av 
     HUSEIER  
 
 
 
   Huseier nr.2 - 2018
 
   Huseier nr.1 - 2018
 
    Huseier nr.2 - 2017
 
 
    Huseier nr.1 - 2017
 
 

    Huseier nr. 2 - 2016 


    Huseier nr. 1 - 2016 


   
Huseier nr. 2 - 2015

 
    Huseier nr. 1 - 2015    
  

     Huseier nr. 4 - 2014 


   
Huseier nr. 3 - 2014
      

     Huseier nr. 2 - 2014
    

    Huseier nr. 1 - 2014
     
 
      Huseier nr. 4 - 2013

 
    Huseier nr. 3 - 2013
 

    Huseier nr. 2 - 2013

 
    Huseier nr. 1 - 2013


     Huseier nr. 4 - 2012
 



Medlemsfordeler
Som medlem i Bergen Huseierforening kan du dra nytte av våre gunstige medlemsfordeler:

- Muntlig veiledning fra
  våre jurister
- Gratis advokatkonsultasjon
  etter avtaler
- Leiekontrakt til medlemspris
- Gratis skjema
- Medlemsbladet Huseier
- Rabatt hos samarbeidspartnere
  Se alle medlemsfordelene
Følg oss på sosiale medier @BergenHuseierforening

 
 
Kjære medlem i Bergen Huseierforening

 

I sommer holder vi stengt alle fredager fra og med 12. juli til og med 16. august.

 

Du kan også i sommer få snakket med jurist, men vi anbefaler at du gjør en avtale på forhånd, da bemanningen vil være redusert.

 

Vennligst merk at vi holder helt stengt uke 31 (29.juli - 2. august). Telefoner og e-post vil ikke bli besvart disse dagene, og du kan heller ikke stikke innom oss.

 

Vi planlegger flere medlemsmøter og aktiviteter til høsten, og ønsker velkommen tilbake da! I mellomtiden ønsker vi alle våre medlemmer en riktig

 

GOD SOMMER!

Publisert: 27.06.2019
      
        
           
      
      Ervervsbegrensninger i eierseksjonsloven
    
      De nye reglene om korttidsutleie må ses i sammenheng med en annen lovendring som presiserer hvor mange seksjoner man har lov til å eie i ett og samme eierseksjonssameie. 
    
      Ervervsbegrensningen vedrørende kjøp av boligseksjoner blir skjerpet i eierseksjonsloven § 23. Formålet med de nye reglene er å fange opp såkalte indirekte kjøp av boligseksjoner. 
    
      Dagens lov, som tidligere lov, sier at det ikke er lov å erverve mer enn to boligseksjoner. Men dette forbudet har det ikke vært særlig vanskelig å omgå ved å kjøpe noen seksjoner privat og noen i selskaper. Slik har kommersielle aktører kunnet kjøpe opp flere boligseksjoner og leie disse ut nærmest som leilighetshoteller. Med lovendringen vil ervervsforbudet også gjelde for slike indirekte erverv.
 
Ifølge lovteksten gjelder forbudet også «hvis et erverv av en boligseksjon eller av aksjer eller andeler i et selskap fører til at flere enn to av boligseksjonene eies av noen som har tilknytning til hverandre». 
 
Det sentrale vilkåret er at det ikke må være en tilknytning mellom eierne gjennom familie- eller selskapsforhold (nærstående). I lovteksten er det presisert nærmere hvilke typetilfeller dette er. 
 
Vanskeligere for kommersielle aktører 
De nye reglene innebærer en innstramming som vil gjøre det vanskeligere for kommersielle aktører å gjøre eierseksjonssameier om til leilighetshoteller. Sameiene er likevel gitt en viss fleksibilitet til å tillate korttidsutleie, og det er opp til det enkelte sameie å følge opp brudd på reglene. 
 
Salgspålegg ved lovstridig erverv 
Et nytt virkemiddel som følger av lovendringene er at styret, uten forvarsel, kan pålegge salg av boligseksjon som er ervervet i strid med forbudet om erverv av mer enn to enheter. 
Et pålegg om salg etter disse reglene, skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en fastsatt frist. Fristen skal ikke settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt. 
 
Ikke stemmerett 
Boligseksjoner som er ervervet i strid med forbudet har ifølge de nye reglene heller ikke stemmerett og skal ikke tas med i beregningsgrunnlaget for flertallsavgjørelser. 
 
Ikke tilbakevirkende kraft 
De nye reglene i eierseksjonsloven trer ikke i kraft før 1. januar 2020. Reglene vil ikke ha tilbakevirkende kraft og eierskap og bruk som er lovlig etablert før lovendringens ikrafttredelse vil ikke bli rammet. 
 
Eierskiftegebyr 
Det kommer også en ny regel om eierskiftegebyr. Sameiet kan fra 2020 kreve at den som avhender en seksjon, betaler et gebyr på opptil fire ganger rettsgebyret (per i dag tilsvarende 4 600 kroner). 
 
Gebyret skal dekke arbeid som må gjøres i forbindelse med eierskiftet og eventuell godkjennelse av erververen. 
 
Det kan ikke avtales at andre enn den som avhender seksjonen, skal betale gebyret. 
 
Samme regel som for borettslag 
Eierseksjonssameier og borettslag blir dermed likestilt når det gjelder regler for eierskiftegebyr, da tilsvarende regel allerede finnes for borettslag.

Publisert: 17.06.2019

 
Fjordkraft inn som ny samarbeidspartner
 
Fjordkraft er en av landets mest kjente strømleverandører, med hovedkontor i Bergen og over 1,3 millioner har Fjordkraft i stikkontakten. Fjordkraft har gode tilbud og vi er derfor stolte over å kunne presentere dem som vår nye samarbeidspartner. 
 
Med vår nye samarbeidsavtale for privatkunder, Topp 5 Garanti Privat, vil medlemmer være sikret en god pris på strøm sammenlignet med andre avtaler i markedet. I denne avtalen er kunden garantert en av de fem rimeligste strømavtalene målt etter en referanseliste over tilbydere av variabel strømpris. I tillegg trekker Fjordkraft fra 300 kroner på første strømregning til privatkunde-medlemmer som velger Huseier-avtalen.

Det er også inngått en samarbeidsavtale med tilbud for boligselskaper og næringskunder. Som medlem av Bergen Huseierforening kan bedriften få Fjordkrafts mest populære strømavtale enda billigere.

Bedriftskunder kan få strømmen til innkjøpspris og betaler kun månedsbeløp. I tillegg kommer et påslag som inkluderer lovpålagte elsertifikatkostnader.

Les de fullstendige avtalevilkårene som tilbys våre medlemmer ved å klikke deg inn via våre nettsider eller på  fjordkraft.no/huseierforening

Publisert: 28.05.2019
 
 
 
Fra 1. januar 2020 skjer det viktige endringer i eierseksjonsloven vedrørende korttidsutleie av boligseksjoner. Maksimalt 90 døgn årlig korttidsutleie vil bli hovedregelen. 
 
Av Anniken Simonsen 
 
Ny eierseksjonslov trådte som kjent i kraft 1. januar 2018. Stortinget rakk ikke å få utredet bestemmelser om korttidsutleie til lovens ikrafttredelse. Men nå er det kommet regler i eierseksjonsloven også om dette. De trer i kraft i 2020. 
 
Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig vil ikke lenger være tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. 
 
Behov for lovregulering
Den tidligere eierseksjonsloven hadde ingen uttrykkelige bestemmelser om utleiebegrensning. Det ble behov for å regulere hvor mye korttidsutleie som skulle være tillatt i eierseksjoner, fordi det har kommet mange kommersielle aktører som driver korttidsutleie i eierseksjonssameier. Utleie med stor gjennomtrekk av gjester, har ofte vært til irritasjon blant fastboende leilighetseiere i samme bygg eller nabolag. 

Vedtektene kan fravike 90-dagersregelen
Med de nye reglene, kan grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene, og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Dersom sameiet ønsker å fravike hovedregelen om 90 døgn, må beslutningen om dette tas på årsmøtet med et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene. 

Gjelder ikke fritidsbolig-sameier
Merk at disse reglene ikke gjelder for sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger. 
 
Gjelder ikke for del av egen bolig 
Og siden den nye regelen ikke skal gjelde for utleie av deler av boligen, er det fortsatt fritt frem for å leie ut for eksempel ett rom mens man selv bor i leiligheten uten at begrensningen i antall dager slår inn for disse utleieforholdene.
 
Endringer også for borettslag 
I borettslag er muligheten til utleie generelt mer begrenset enn i eierseksjonssameier. Formålet med borettslag er at laget skal gi andelseierne bruksrett til egen bolig. Prinsippet om at andelseier selv skal bruke boligen selv – «brukereierprinsippet» - står sterkt og loven åpner av den grunn i liten grad for utleie. For en andelseier som vil leie ut hele boligen, er det som hovedregel begrenset for opptil tre år, og i tillegg kreves det samtykke fra styret og at andelseier har oppfylt krav om botid før utleie. 
 
Endringen i borettlagsloven § 5-4 innebærer derfor en oppmykning og utvidelse av andelseieres utleierett. Andelseier gis med tillegget en rett til å leie ut hele boligen i inntil 30 døgn i løpet av året, uten styrets samtykke.
 

Ikke tillatt med dugnadsgebyr
Det er høysesong for dugnad i sameier og borettslag. Helst vil vi ha det fint før 17. mai. Lapper henges opp og e-poster sendes rundt. De som ikke møter, må betale dugnadspenger i stedet. Eller…? Hvordan var nå dette med dugnadsplikt og betalingsplikt?

 Av Anniken Simonsen

Våren er tiden for å rydde i hagen. De som har egne hager kan langt på vei bestemme selv om de vil stelle og vedlikeholde, mens de som bor i sameier og borettslag får innkalling. Noen kan ikke delta og noen vil ikke delta. Hvordan håndtere dette på lovlig og best vis?

Lagets plikt

Utgangspunktet er at borettslaget og sameiet plikter å forestå vedlikehold, opprydning og lignende på lagets fellesarealer, og at det kan engasjere håndverkere og gartnere til å utføre arbeidet. Utgiftene må andelseierne og seksjonseierne dekke som en del av sine felleskostnader. 

 

Ikke plikt for den enkelte

For å få ned kostnadene kan man i stedet eller i tillegg holde dugnad. Men ikke alle har fysisk mulighet til å delta på dugnad, og man kan ikke pålegge beboere å delta på dugnad. Man kan heller ikke pålegge eiere og andelshavere å skaffe andre som kan delta for dem om de selv ikke kan eller vil. Dugnadsplikt har man altså ikke lovhjemmel for – så langt er det klart.

 

Dugnadsgebyr?

Da er neste spørsmål om man kan kreve at de som ikke deltar på dugnaden, betaler et gebyr i stedet. Man får velge om man vil delta, men må for eksempel betale inn 1 000 kroner om man ikke deltar. Men det er heller ikke lov. 

 

Borettslagsloven gir ingen adgang til å kreve andre utgifter betalt av andelseier enn felleskostnader. Også i eierseksjonssameier plikter seksjonseieren å betale sin del av fellesutgiftene, men heller ikke her kan det pålegges en arbeidsplikt.

 
 

Belønne de som deltar

I stedet for å straffe dem som ikke deltar, er det bedre å belønne dem som faktisk deltar på dugnaden. Å bruke sameiets eller borettslagets midler for å betale de som stiller opp, er lov.

Dersom ingen stiller opp til dugnad må borettslaget eller sameiet leie folk for å få utført det arbeidet som kreves for å oppfylle vedlikeholdsansvaret. Disse utgiftene kan styret velte over på andelseierne og seksjonseierne i form av økte felleskostnader.

 

Eksempel

Det koster 10 000 kroner å leie noen til å ta en vårdugnad i hagen, dette dekkes i utgangspunktet gjennom innbetalte felleskostnader. De seksjonene eller andelene som deltar på dugnad får betalt for det. De som ikke deltar, får ikke noe utbetalt. Deltar man for eksempel med fem timers innsats, får man utbetalt kr 1 000. Deltar man med to timer, får man 400 kroner osv.  I beste fall går man da i null hvis alle deltar. Ellers har man krevet inn 10 000 kroner, utbetaler 5 000 kroner (hvis halvparten deltar), og har 5 000 kroner igjen i felleskassen til å betale for ytterligere hjelp.

 

Arbeidsgiveransvar?

De som deltar frivillig på dugnad er ikke å anse som arbeidstakere. Styret har derfor ikke arbeidsgiveransvar etter arbeidsmiljøloven. Borettslaget eller sameiet vil likevel kunne bli erstatningsansvarlig etter vanlige erstatningsregler dersom noen skader seg. Dette betyr at styret må vurdere hvilke oppgaver det er forsvarlig å utføre på dugnad, og hvilke som i stedet bør utføres av fagfolk.

 

Skatteplikt?

Beløpene som utbetales til de enkelte som følge av dugnadsinnsats vil heller ikke være skattepliktig med mindre vederlaget, sammen med annen lønn eller ytelse fra laget eller sameiet, overstiger 10 000 kr i inntektsåret. 

 

Hyggelig

Midt oppe i all jussen, må man ikke glemme at dugnad kan være positivt for det sosiale miljøet i sameiet eller borettslaget, og at det faktisk også kan være hyggelig! Beboerne kan bli bedre kjent med hverandre og man kan også få luftet saker utenom de formelle rammene i et årsmøte eller generalforsamling. Så still opp!  

 
På tide å rydde i boden? 

 

Påsketider

Bergen Huseierforening ønsker medlemmer og samarbeidspartnere god påske!

Vi holder åpent som vanlig fra klokken 9 til 15 mandag 15. og tirsdag 16. april. Onsdag 17. april har vi stengt.

God påske!
Publisert: 26.03.2019



Etter at leieforholdet er avsluttet

Når leieforholdet er slutt og leier har levert tilbake leiligheten, er det ikke sikkert at alt er avsluttet med det. Det kan være rest av ubetalt husleie eller kanskje oppdager utleier skader eller mangelfull utvask.

Felles gjennomgang

Det beste er om utleier og leier sammen går gjennom leiligheten og avklarer hva som eventuelt er mangelfullt ved tilbakeleveringen. Noen skriver en protokoll fra gjennomgangen. Men også om leier ikke er tilstede, og for eksempel bare har lagt nøklene i postkassen, bør utleier ta en snarlig gjennomgang av boligen.

 

Dokumentasjon og rask reklamasjon

Det er to ting som er helt avgjørende å huske på dersom det blir nødvendig å gå videre med et krav mot leier etter avsluttet leieforhold. Det ene er at du kan dokumentere kravet ditt, og det andre er at du reklamerer raskt.

 

Dokumentasjon gjør du enklest ved å ta bilder. Og her kan det komme til nytte at du har bilder fra innflyttingen, slik at skader og endringer som er oppstått i løpet av leietiden enklere kan dokumenteres. I tillegg må du ta vare på eventuelle kvitteringer fra utbedringen, og annen dokumentasjon om det finnes.

 

Når det gjelder utleiers krav om erstatning, så vær oppmerksom på at det er viktig å reklamere raskt overfor leieren for at du ikke skal miste rettighetene dine. Send kravet skriftlig og innen rimelig tid til leier – i praksis vil du normalt slite med å vinne frem med et reklamasjonskrav som er sendt mer enn 14 dager etter tilbakeleveringen.

 

En oversikt over hvilke feil og skader leieren har forårsaket, bør du kunne avklare nokså raskt, og ta med i den skriftlige reklamasjonen. Du får heller ta forbehold om å justere kravet når du får alle priser, kvitteringer og informasjon på plass.

 

Veien videre

Dersom leieren ikke betaler, eller bestrider kravet og dere ikke blir enige, kan du bringe saken inn for avgjørelse hos Husleietvistutvalget (HTU). Kommer partene fortsatt ikke til enighet, avgjør HTU saken. Får du medhold der, kan du i neste runde begjære utlegg ved namsmannens hjelp, hvis leieren fortsatt ikke betaler frivillig. Avgjørelser fra HTU kan ankes til tingretten, men det skjer svært sjelden. 

 

Oppgjør av depositumskontoen

Det er ikke enklere eller vanskeligere å vinne frem juridisk med ditt krav om du har depositum eller garanti. Men finnes det en slik sikkerhet, så vet du i hvert fall at pengene finnes om du vinner frem med kravet ditt. Et depositum eller en garanti kan også medvirke til at leieren samarbeider om en løsning fordi leieren har interesse av å få utbetalt «sin» del av depositumet og få avsluttet saken.

 

Blir det en tvist om utbetalingen av depositumet, er det viktig å overholde de fristene du får fra banken. Kontakt gjerne Bergen Huseierforening om du trenger veiledning i fremgangsmåten i disse sakene. Med unntak av rene ubetalte husleiekrav, som banken på visse vilkår kan utbetale til deg, er det ikke banken som skal avgjøre hvem som har rett på pengene, det er det HTU som gjør. 
Publisert: 18.03.2019



Hvordan avsluttes leieforholdet

Leieforhold avsluttes på forskjellig vis. Det enkleste er når en tidsbestemt leiekontrakt utløper, og leieren flytter ut. I andre enden av skalaen må leier kastes ut med namsmannens hjelp.

Og midt imellom har vi tilfellene hvor leier eller utleier ønsker å si opp avtalen – og da er det mye å passe på.

Tidsbegrenset avtaleperiode utløper

Når en lovlig avtaleperiode utløper, skal leieren flytte. Men dersom utleieren og leieren blir enige om det, kan de selvsagt inngå kontrakt for en ny periode. Dersom leier bare blir boende uten ny avtale og utleier forholder seg passiv i minst tre måneder etter sluttdatoen, går leieforholdet over til å bli et tidsubestemt leieforhold, med de rettigheter det innebærer for leieren. Pass derfor alltid på å fornye eller avslutte de tidsbegrensede kontraktene når de utløper.

 

Leier sier opp

Det er lov å inngå avtale om en tidsbestemt kontrakt som ikke kan sies opp, eller som har en bindingstid i en periode. Men dette må i så fall være tydelig avtalt. Er det ikke det, vil leier alltid ha oppsigelsesadgang. Fristen for oppsigelse er den som er avtalt i kontrakten. Er ingenting avtalt, gjelder tre måneders frist til utløpet av en kalendermåned.

 

Utleier sier opp

Det er strenge krav for at en oppsigelse fra utleier skal være gyldig. Bruk skjema for å være sikker på at formkravene er oppfylt og sett deg inn i hvilke regler som gjelder for begrunnelse.


Dersom leieren ikke godtar oppsigelsen, kan han eller hun protestere på den innen fristen på en måned. I så fall blir ballen kastet tilbake til utleieren. Hvis utleieren ikke vil la leieren bli boende, må han bringe saken inn for rettslig avgjørelse. I Hordaland er det Husleietvistutvalget som avgjør slike saker – les mer på htu.no.

 

Gyldige begrunnelser for utleiers oppsigelse er at husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, at riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes, at leieren har misligholdt leieavtalen, eller at det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen. Grunnene må være reelle. Er du i tvil om leierens mislighold er alvorlig nok til å si opp leieren eller om grunnen din ellers er god nok, kan du gjerne kontakte Bergen Huseierforening for å diskutere saken.

 

Dersom oppsigelsessaken går videre til rettslig avgjørelse, kan den uavhengig av det som står over, settes til side dersom retten finner at den ut fra en vurdering av begge parters forhold vil virke urimelig.

 

 

Utkastelse via namsmannen

Dersom det er inngått en kontrakt med utkastelsesklausul og leieren ikke betaler husleien, kan utleieren få leieren kastet ut ved namsmannens hjelp. Utleier må først sende varsel (påkrav) til leieren, og deretter vente 14 dager før begjæring om fravikelse kan sendes namsmannen. Ta kontakt med oss for å få veiledning og de riktige skjemaene.

 

Heving av leieforholdet

I de sakene som er ekstra alvorlige, kan utleier noen ganger ha rett til å heve kontrakten med kortere varsel enn det som gjelder for oppsigelse og eventuell bindingstid. Men det er et vilkår at det gjelder «vesentlig mislighold», og det er strenge krav. Ta kontakt med oss om du lurer på om du har tilstrekkelig grunn til å avslutte leieforholdet ved heving.


Vanskelig å si opp leier

At en utleier ikke kan si opp leiekontrakten uten en god grunn, overrasker mange utleiere. Dette er også den viktigste grunnen til at vi anbefaler tidsbestemte kontrakter. Da vet du i hvert fall at du kan avslutte et hanglende leieforhold når tidsperioden er ute.

Publisert: 12.03.2019



Underveis i leieforholdet
 
 

Det kan oppstå ting i løpet av leieforholdet, som man ikke hadde tenkt på forhånd at skulle skje. Leier skaffer seg kanskje dyr i leieperioden, eller tar inn en samboer eller en fremleietaker. Noen leiere tørker tøy inne og lufter aldri.  

Noen røyker inne, eller du mistenker at det brukes ulovlige rusmidler i boligen.

Tilsyn

Det er viktig å ha en god dialog med leieren. Forklar i forkant av leieforholdet hvilke punkter i leiekontrakten som er ekstra viktig for deg, og sørg for at leieren forstår hvilke regler som gjelder. Du har rett til å komme på varslet tilsyn i boligen, men du kan ikke låse deg inn uten etter avtale.

 

 

Røyking og rusmidler

Det er lov å avtale at det ikke skal røykes inne. Og brudd på dette, bør medføre advarsler, og kan i ytterste konsekvens medføre oppsigelse. Men det er jo ikke alltid så lett å dokumentere lukt.

 

Dyr

Har du i kontrakten at det er forbud mot dyr, så er det i utgangspunktet det som gjelder. Men vær oppmerksom på at det i loven står at leieren likevel kan holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen.

 

Men dette betyr altså ikke at det er fritt frem for leieren å skaffe seg husdyr – det blir en konkret vurdering av om vilkårene er oppfylt.

 

Utvidelse av husstanden

Leieren har rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn. Denne gruppen kan du altså ikke hindre at leieren tar i hus.

 

Opptak av andre personer i husstanden krever godkjenning fra utleieren. Men godkjenning kan bare nektes dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket. Det skal mye til for at vilkårene for å nekte er oppfylt.

 

Du har ikke rett til å øke leien selv om det blir flere personer i boligen.

 

Fremleie

Leieren har ikke adgang til å fremleie eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse. Men det er nokså mange typer fremleie hovedleieren har rett til etter loven. Delvis fremleie, fremleie ved midlertidig fravær og fremleie for resten av en tidsbegrenset leieavtale, kan utleieren bare nekte dersom fremleierens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket.

 

 

Skriftlig advarsel

Oppstår det avtalebrudd underveis, er det viktig at du gir leieren beskjed. Av bevismessige grunner, bør du gi advarselen skriftlig. Det skal være svært alvorlige forhold for at du kan gå direkte til oppsigelse eller heving, uten at leieren har fått varsel og mulighet til å rette opp i forholdene først. Det finnes ikke noen regel som sier hvor mange advarsler leier må ha fått før du kan gå til oppsigelse. Det vil bero på en konkret vurdering hvor alvorlige det er.

Publisert: 06.03.2019

 

 
Tips ved utleie av bolig
Før du inngår leieforhold
 

Det er viktig å gjøre godt forarbeid før du leier ut. Sett deg inn i husleielovens regler og les i hvert fall tipsene på disse sidene! Vær særlig oppmerksom på at du må inngå en tidsbegrenset avtale som er i samsvar med loven.

Av Anniken Simonsen

I tillegg til det praktiske med å klargjøre leiligheten for visning og utleie, er det flere ting du må huske i forkant av utleie.

 

Ta bilder

Ta godt med bilder av boligen før utleie. Kan du dokumentere hvilken stand leiligheten var i ved inngåelsen av leieforholdet, kan du lettere avverge konflikter ved tilbakeleveringen.

 

Sjekk leiers referanser

Det er viktig å velge riktig leier. Det er lov å være litt kritisk. For å gjøre det du kan for å få rett person i hus, bør du be om å få referanser fra tidligere utleier. En referanse er ikke noen garanti for fremtidig oppførsel, men det vil oftest gi en god indikasjon. Hvis du også ellers kan sjekke at opplysningene leiesøkeren gir om seg selv, stemmer, er det bra.

 

Inngå skriftlig leiekontrakt

En muntlig avtale kan godt være gyldig, det samme gjelder en kortfattet og hjemmelaget kontrakt. Men unødige tvister kan avverges ved å bruke en skriftlig standardkontrakt. Standardkontraktene har også med den viktige «utkastelsesklausulen» som det ellers er lett å glemme. Vi anbefaler selvsagt vår standard leiekontrakt Den blå husleieboken, men det finnes også andre.

 

Inngå tidsbegrenset leiekontrakt

Vi anbefaler å inngå en tidsbegrenset kontrakt. Det gir sterkere grad av forutsigbarhet for begge parter. Man kan gjerne ha en oppsigelsesadgang i tillegg, men det er lurt å ha en fastsatt sluttdato for leieforholdet.

 

Etter lovens hovedregel er minste varighet tre år. Men hvis det gjelder utleie av lofts- eller sokkelbolig eller tomannsbolig hvor utleier bor i samme hus, er minstetiden ett år.

 

Hvis du leier ut din egen bolig mens du selv er midlertidig borte, er det ikke regler om minstetid. Har du andre grunner for å leie ut kortere tid, kan det også være mulig, men vær oppmerksom på at det er strenge krav til sakligheten ved slik tidsbegrensning. Men både sluttdato og begrunnelse må fremgå klart av kontrakten. Undersøk reglene på forhånd hvis du er i tvil om lovligheten av den tidsbegrensningen du planlegger å avtale. Det er ikke lovlig begrunnelse for kort leiekontrakt at du vil ha en prøvetid eller at leier selv ønsker kort kontrakt – sistnevnte kan løses ved at leier gis oppsigelsesadgang.

 

En kontrakt med en ulovlig tidsbegrensning blir ansett som en tidsubestemt kontrakt.

 

Sikkerhet

Etter loven kan det maksimalt kreves depositum tilsvarende seks måneders husleie. Vi anbefaler i hvert fall sikkerhet tilsvarende tre måneders leie. Depositum skal på egen sperret depositumskonto i bank, og utleier skal betale gebyret for opprettelsen av kontoen. Vi anbefaler at depositumskontoen opprettes i samme bank som husleien betales til.

 

Det går også an å avtale en garanti i stedet for et depositum, typisk en garanti fra NAV. Sjekk at garantien varer hele leieperioden og at den dekker det den skal, både manglende husleie og skader oppstått i leieperioden, og ikke minst at garantien er på plass før leieren flytter inn.

 

Det er ikke lov å avtale sikkerhet på annet vis. Hvis penger betales rett til utleier, regnes det som ulovlig forskuddsleie, og leier har rett til å bo opp beløpet når han vil i løpet av leieperioden. Utleier kan ikke kreve utkastelse via namsmannen før forskuddsleien er bodd opp, og utleier kan i realiteten ende opp uten sikkerhet for manglende husleie, skader osv.

 

Inventarliste

Hvis du leier ut helt eller delvis møblert bør det følge en skikkelig og detaljert inventarliste med. Leier bør underskrive på listen.

 


Rekkefølge og formaliteter

Ikke gi fra deg nøkkelen før kontrakten er underskrevet, og første leie og depositumet er innbetalt på konto! Har leier fått nøkkel og overtatt leiligheten, selv om ikke alle formaliteter er på plass, så er leieforholdet i gang. Erfaringsmessig er det akkurat de leieforholdene som blir de problematiske…

Publisert: 14.02.2019

 
 
 
V eivalg ved festetidens opphør

                               

Tomtefeste fungerer slik at festeren ikke eier tomten, men leier den og bygger på den. Når kontraktstiden er ute har leieren sterke rettigheter til å overta eierskapet til tomten, rimelig. Tomtefeste er typisk en langvarig kontrakt som er inngått for lenge siden. Ofte har tomteverdien økt og tiden har løpt fra festeavgiften som ble avtalt mellom fester og bortfester/eier. Hvordan skal kjøpesummen da fastsettes?

 

 


 

 
Partner, Stiegler WKS Advokatfirma AS
Av Advokat Randi Hansen Våge
 

Både fester og bortfester kan stå overfor viktige veivalg når kontraktstiden er ute. Skal festeforholdet løpe videre, eller bør fester ta steget og bli eier også av tomten? Boligeiendom er det viktigste redskap folk flest har til å sikre økonomien og øke formuen.

 

Boligen og hytta betyr mye for oss. Den utgjør basen for familielivet, og man knytter bånd til plassen, tomten og bygningen – samlet. Dette gjelder for fester. For bortfester er eierrollen det sentrale. Bortfester forventer avkastning av eierskapet, og lurer gjerne på om salg av tomten kunne gitt bedre økonomisk avkastning enn festeavgiften gir.

 

Bortfester har gjennomgående færre valg enn fester, og de valg bortfester har, styres langt på vei av festersidens valg. Hensynet bak reglene er festers behov for forutsigbarhet, når festekontrakt først er inngått og fester har bygget på eiendommen. Festersiden har en beskyttelse i regelverket som gjør at angrerett for bortfester i praksis ikke finnes.

 

Gjelder festekontrakten eller tomtefesteloven?

Ved motstrid mellom det som står i festekontrakten og lovens løsning, gjelder i utgangspunktet loven. Men mange av lovens bestemmelser åpner opp for at det som er avtalt kan gå foran lovens løsning.

 

Dersom loven åpner opp for en avtalt løsning, og det faktisk er på det rene at avtalen regulerer spørsmålet, skal det som er avtalt gjelde.

 

Når aktualiseres valgmulighetene?

Hovedsakelig vil festeavtalens tidsramme bestemmes ut fra festeavtalens datering og innholdet i festeavtalen.  I tillegg bestemmer tomtefesteloven følgende:

 

·         For avtaler inngått etter 01.01.02 eller som er forlenget, gjelder festet til det blir sagt opp av festeren eller tomten blir innløst.

·         For festeavtaler inngått etter 1975 men før 01.01.02 er festetiden 80 år – dersom det ikke er avtalt lengre tid eller feste uten tidsavgrensning, eller avtalt at festet faller bort ved innløsning eller oppsigelse fra fester.

·         For festeavtaler inngått før 1976 gjelder det som er fastsatt i avtalen om festetid.

 

Det er når festet nærmer seg et mulig opphør at partene bør vurdere sin rettsstilling og ta sine valg. 

 
 

 

Valgmulighetene

Forlengelse av festet til bolig og fritidsbolig går av seg selv, uten at fester må foreta seg noe særskilt ved utløpet av festekontrakten. Men både for fester og bortfester kan det lønne seg å være bevisst når festetiden nærmer seg.

 

Festers valgmuligheter går hovedsakelig ut på at fester kan innløse eller forlenge festet, eller si opp festet.

 

Bortfesters valg gjelder i hovedsak mulighet for å oppjustere festeavgiften, og til å velge prismodell ved innløsning.

 

Begge parter har mulighet hvert tiende år til å kreve regulering av festeavgiften etter KPI, dersom ikke annet er avtalt.

 

Festers valg

Fester kan kreve å innløse tomten når det er gått 30 år av festetiden eller når festetiden er ute.  Etter at de første 30 år er passert, kan fester kreve å få innløse en boligtomt for hvert andre år som passerer, fritidsboligtomt kan kreves innløst for hvert tiende år.

 

I festeforhold som løper for festerens livstid har de nærstående rett til å kreve innløsning ved festers dødsfall. Dette gjelder ektefelle og livsarving, men også fosterbarn og husstandsmedlem kan ha slik rett.

 

Merk at krav om innløsning må fremsettes skriftlig, og senest innen ett år før innløsningstiden er inne. Ettårsfristen betyr at kravet om innløsning må fremmes ett år før det har gått 30 år av festetiden eller ett år før utløp av gjeldende festetid i festeforholdet. Siden det deretter gjelder nye muligheter for innløsning hvert andre år (bolig) og hvert tidende år (fritidsbolig), må fester passe fristen og kreve innløsning til riktig tidspunkt.

 

Fester må også være klar over at det kan gjelde en siste mulighet til å innløse tomten ved festetidens utløp, dersom bortfester innen to år før festetidens utløp sender skriftlig oppsigelse til fester, med varsel om festetidens utløp og fristen for å kreve innløsning.

 

Festers alternativ til å innløse tomten er å gjøre ingenting, og festet løper da videre. Men fester må her være oppmerksom på bortfesters rett til å oppjustere festeavgiften. Her ligger nettopp festers dilemma ved festetidens utløp: Er det mest økonomisk gunstig å fortsette i festet med en oppjustert festeavgift, eller er det mest gunstig å betale innløsningssummen og bli eier?

 

Bortfesters valg

Bortfesters valgmuligheter er få når fester fremmer krav om innløsning. Bortfester kan bare hindre at eiendommen innløses dersom eiendommen er beskyttet av det såkalte Landbruksunntaket, som kun er aktuelt på nærmere vilkår og dersom festet gjelder fritidsbolig på en landbrukseiendom.

 

Dersom fester ikke krever innløsning og festet løper videre, har bortfester rett til å oppjustere festeavgiften. Kravet om oppjustering må settes frem overfor fester innen tre år etter at festetiden er ute. Denne retten til oppjustering kan skje én gang, og kalles derfor «engangsløftet». Ved engangsløftet settes festeavgiften opp til to prosent av råtomtverdien, det vil si verdien på tomten med fradrag av de skapte verdier som er kommet til etter tomten ble opparbeidet og bebygget. Det gjelder et maksbeløp for festeavgift per dekar tomt, dette på 9000 kroner, tillagt årlig justering etter KPI etter 01.01.02.

 

Innløsningssum

Dersom fester velger innløsning, må pris for eiendommen fastsettes. Tomtefesteloven angir to modeller for beregning av innløsningssum, det vil si den kjøpesum fester skal betale. Alternativene er gitt av hensyn til at bortfester skal kunne velge den modell som gir høyest pris for tomten.

 

Innløsningssummen fastsettes etter følgende modeller, enten

 

Modell 1:       25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet, eller

Modell 2:       40 prosent av råtomtverdien på innløsningstidspunktet.

 

I beregningen etter modell 1, dersom det er ti år eller kortere til festeavtalen kan bli gjenstand for forlengelse, kan bortfester regulere festeavgiften etter «engangsløftet», før man ganger festeavgiften med 25.

 

Merk at modell 2 kun gjelder dersom festeforholdet er tidsbestemt og det heller ikke gjelder annen avtale om innløsningssum mellom partene.

 

Det har de senere år vært vurdert om fastsettelse av innløsningssum etter tomtefesteloven gir festersiden en for sterk rettsstilling og dermed går på bekostning av bortfesters eiendomsrett, slik eiendomsretten er beskyttet gjennom de internasjonale menneskerettigheter. Høyesterett har imidlertid slått fast at gjeldende regler i tilstrekkelig grad ivaretar balansen mellom partene, og har vektlagt at det er verdien av den løpende festeavgiften, og ikke tomteverdien, som kompenseres ved innløsning. Dette er igjen en konsekvens av festers forlengelsesrett, som ved siden av festers innløsningsrett står sterkt både historisk og politisk i Norge.



Publisert: 29.01.2019
Medlemsmøte om boligutleie tirsdag 5. februar
 
Vi inviterer til nytt medlemsmøte om utleie av bolig 5. februar klokken 18 - 20. 
 
Kurset er beregnet for private utleiere av bolig, og tar for seg det viktigste utleier må vite om inngåelse av leiekontrakt; blant annet kontraktens varighet, oppsigelsesadgang, depositum og leier og utleiers plikter. 
 
Vi gjennomgår også hva utleier kan gjøre underveis i leieforholdet hvis leier misligholder eller det oppstår andre problemer. Reglene om oppsigelse og utkastelse blir også gjennomgått.  
 
Møtet holdes av Anniken Simonsen, daglig leder og advokat i Bergen Huseierforening og Ole Christian Juriks, jurist i Bergen Huseierforening. 
 
Møtet er gratis for medlemmer. Møtet holdes i Bergen Huseierforenings lokaler i Øvregaten 21. På grunn av begrenset antall plasser er det nødvendig med forhåndspåmelding. Påmelding: telefon 55 31 69 16 per e-post til info@huseierforening.no. 
 
Velkommen!

Nye Samarbeidspartnere 2019 
Vi beholder de aller fleste av de eksiterende  samarbeidspartnerne våre også neste år. 
Fullstendig oversikt kan du se under fanen «Medlemsfordeler». Vi har her gleden av å presentere årets nye samarbeidspartnere.

  

 

 

Ragn-Sells

Ragn-Sells er en av Norges ledende bedrifter på avfallshåndtering. De tar imot så godt som all type avfall og sørger for en forsvarlig forbrenning eller gjenvinning.

Ragn-Sells er som første bedrift i Norge sertifisert for samfunnsansvar, noe som innebærer et stort fokus på miljø, arbeidsforhold, menneskerettigheter, forbruk og forretningsetikk.

Ragn-Sells bidrar også til organisasjonen Hold Norge Rent som jobber for et bedre miljø. Ved aksjoner som Strandryddedagen stiller Ragn-Sells sine avfallsmottak til disposisjon.

Nå kan medlemmer i Bergen Huseierforening nyte god av rabatt på leie av container. Det kan være nyttig i forbindelse med oppussing, rivning eller ryddig av boligen. Rabattkode BHF gir medlemmer - 10% rabatt på leie av container i nettbutikken.

 


Lagersjefen

Lagersjefen AS leier ut minilager til bedrifter og private. Med lagerkapasitet fra 1-60 kubikk og ingen bindingstid, kan Lagersjefen tilby fleksible lagerløsninger til de fleste behov. Når du leier lager av Lagersjefen får du også låne tilhenger gratis.


Lagersjefen har ni avdelinger som tilsammen betjener hele Bergensområdet; i Fana, Sandviken, Bergen Sentrum, Nordnes, Os, Åsane, Minde og Arna.

Det kan tenkes flere situasjoner der det er greit å lagre saker og ting over en periode. Det kan for eksempel være i forbindelse med flytting eller oppussing. Medlemmer i Bergen

Huseierforening får 10 % rabatt ved leie av lager hos Lagersjefen.

 

AOG - Anders O. Grevstad AS

Vi har i mange år hatt AOG Bygg AS som samarbeidspartner. Fra 2019 har vi også AOG – Anders O. Grevstad AS. De holder til i samme bygg på Midttun. AOG leverer VVS-løsninger med særlig fokus på energi og miljø.


Anders O. Grevstad AS har i over 100 år vært en betydelig aktør innen rørbransjen i Bergen. De utfører alt av rørleggerarbeid og ser frem til å bistå medlemmer av Bergen

Huseierforening.

I tillegg til tradisjonelle rørleggertjenester og bygging av nye bad, har de også en avdeling for rehabilitering og vedlikehold. Denne avdelingen påtar seg oppgaver innenfor forebyggende

vedlikehold, akuttservice og rehabilitering. Dette gjelder innenfor fagområdene sanitær, ventilasjon, kjøling, trykkluft, brannslokkeranlegg og vannbåren varme. 

 

 

NOKAS

Allerede i vår kunne vi presentere vår nye samarbeidspartner Nokas AS. Nokas er nå fra 2019 inne for fullt som samarbeidspartner. De har et kjempegodt medlemstilbud på boligalarm til våre medlemmer. For 349 kroner per måned får du en innbrudds- og brannalarmpakke som dekker de fleste boligeieres behov.

Vi er stolte av å kunne tilby våre medlemmer landets billigste og beste alarmpakke i denne prisklassen. 


Fullstendig oversikt kan du se under fanen «Medlemsfordeler» og i heftet «Medlemsfordeler 2019». Dersom du har noen forslag eller innspill til samarbeidspartnere ta gjerne kontakt med oss på info@huseierforening.no


 
Boligkafé fredag 7. desember 

Bergen Huseierforening inviterer alle medlemmer, samarbeidspartnere og tilfeldig forbispaserende til kaffe og vafler i våre lokaler fredag fra 13-15. Ta med en venn eller nabo og møt andre boliginteresserte i hyggelige omgivelser.


Den første fredagen i måneden ønsker vi velkommen til gratis kaffe og vafler. Her er det mulig å møte ansatte, medlemmer og samarbeidspartnere i en uformell setting. Det er åpent for diskurs og småprat. Aktuelle temaer kan være byutvikling, renovasjonsavgift eller det nye medlemsbladet. Stedet er Øvregaten 21.
 
Vel møtt!

 
 
Fra 1. juli fikk eier av boenhet i et ikke-seksjonert sameie rett til å kreve at sameiet blir seksjonert. Seksjonering vil si at det opprettes egne enheter i eiendomsregisteret. Denne regelendringen åpner for nye muligheter for dem som bor i eller ønsker å kjøpe bolig i et ikke-seksjonert sameie. Frem til 1. juli har det ikke være mulig å seksjonere uten flertall blant sameierne.


Fordeler ved seksjonering 
Ved seksjonering går man fra å eie en ideell andel av en eiendom til å få en eksklusiv rett til å disponere et areal, kalt en eierseksjon. Det trenger ikke bety noen faktisk endring i selve bruken av eiendommen, men eierrådigheten blir formelt avklart. Seksjonering er typisk fornuftig i forbindelse med salg. En eierseksjon er et selvstendig panteobjekt for banken, dermed lettere å belåne og omsetningsverdien vil normalt øke.

Fremgangsmåte 

Tidligere trengte man flertall i sameiet for å seksjonere. Nå er fremgangsmåten at man skriftlig varsler de øvrige beboerne og har en frist på fire uker for å komme med innsigelser. De kan kun stoppe prosessen dersom den medfører
urimelige kostnader eller ved andre tungtveiende grunner.

Så fremmer man krav om seksjonering for tingretten. Tingretten oppnevner så en medhjelper som avgjør om vilkårene for å sende søknad til kommunen er oppfylt.

Vilkår for seksjonering 
For å kunne seksjonere må hver seksjon være en lovlig etablert boenhet. Hvorvidt det er en lovlig etablert boenhet beror på når boenheten ble etablert og hvilke regler som gjaldt på det tidspunktet. Hvilke regler som gjaldt ved etableringen er avgjørende for å finne ut om boenheten da var søknadspliktig eller ikke. Det er videre krav om kjøkken, bad og WC i hver enhet. For nærmere informasjon se lovens § 7.

Pålagt å oppfylle innen ett år 
Det spesielle med eierseksjonsloven § 9 er at en begjæring om seksjonering kan tas til følge selv om man ikke oppfyller kravene i § 7. Dersom kravene i § 7 ikke er oppfylt vil den nye eieren bli pålagt å oppfylle kravene innen et år for å gjennomføre seksjoneringen. Et slikt pålegg skal tinglyses på den aktuelle seksjonen og opplyses om ved salg.

Ulike boliger 

Tomannsboliger er ofte useksjonerte boligsameier. Eierne disponerer en
ideell halvpart hver og har borett til hver sin del. I tomannsboliger er det klare adskilte enheter, og det vil som hovedregel være uproblematisk å seksjonere. Ettersom det er to eiere kunne man tidligere ikke få flertall ved uenighet om seksjonering. Nå er det lettere for den som ønsker å få gjennomført seksjoneringen.

Men i andre typer boliger kan retten til å seksjonere etter § 9 by på utfordringer. Vi kan tenke oss en eldre enebolig på flere etasjer som har blitt bygd om til flere leiligheter. Her kan det være ulik utforming av leilighetene og det er ikke sikkert at leilighetene er lovlig etablert og oppfyller kravene i § 7. Dersom eier av en boenhet krever seksjonering for så å flytte ut, vil de gjenværende beboerne kunne sitte igjen med store utgifter for å imøtekomme lovens krav.

Stanse krav om seksjonering? 
Ettersom det er en ny bestemmelse, er det usikkert hvor stor ulempen for de gjenværende beboerne må være for å kunne stanse et krav om seksjonering. Seksjoneringsavdelingen i Bergen kommune har ennå ikke hatt saker som omhandler dette. Den nye bestemmelsen vil forhåpentligvis være til gagn for mange huseiere, men det er greit å merke seg at det kan tenkes å by på enkelte utfordringer i praksis.

 

Medlemsmøte om samboeravtaler 
onsdag 14. november kl 18
 

 
I samarbeid med advokatfirmaet Stiegler WKS har vi gleden av å invitere medlemmene våre til:

 

MEDLEMSMØTE OM SAMBOERAVTALER  onsdag 14. november kl 18

 

Foredraget holdes av advokat Georg Ibsen Lexander, det varer cirka en time og det blir anledning til å stille spørsmål etter foredraget.

 

Møtet retter seg mot samboere og foredraget til ta for seg tema som:

 

  • Når er det behov for samboerkontrakt?
  • Er det viktig at begge i et samboerforhold har tinglyst eierskap til felles bolig?
  • Samboere med barn, både felles og egne
  • Forskjellen mellom samboerskap og ekteskap. Bør vi gifte oss?
  • Arv mellom samboere

 

Møtet passer for alle som lurer på noe om samboeravtaler, men det er særlig relevant for voksne samboere som tar med seg formue/ barn inn i samlivet.

 

Møtet er gratis for medlemmer av Bergen Huseierforening, men av plasshensyn er det nødvendig med påmelding på forhånd.

Det er plass til 30 personer.

 

Påmelding skjer ved å sende e-post til info@huseierforening.no eller ringe kontoret på 55 31 69 16. Her gjelder førstemann til møllen og vi sender ut bekreftelse på om du får plass.

Møtet holdes i de nye lokalene til Stiegler WKS Advokatfirma AS i Fortunen 1 (samme bygg som Wallendahl og vis a vis Kløverhuset).

 

 

Velkommen!

 

Vennlig hilsen

 

Bergen Huseierforening i samarbeid med Stiegler WKS Advokatfirma AS

Publisert: 03.09.2018

 

Unngå skatteplikt på utleie i egen bolig

De fleste kjenner til at de skattefritt kan leie ut en del av boligen de selv bor i for å spe på privatøkonomien. I større boliger kan det være aktuelt å leie ut flere separate enheter. Nedenfor skal vi se hvordan skattefritaket gjør seg gjeldende ved utleie av flere enheter i egen bolig. (se definisjoner på ulike boenheter nederst på siden)

Hovedregel: 50-prosentregelen 
Skattefri utleie kan bare skje i tilknytning til boligen du selv bor i. Det gjelder enten du leier ut deler av boligen eller du leier ut hele boligen i et begrenset tidsrom. Nærmere bestemt er leieinntekter fra egen bolig unntatt fra skatteplikt når eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdi.

Typisk er at utleiedelen er en familieleilighet, men det kan også være to-tre hybler eller selvstendige hybelleiligheter, forutsatt at eier sitter igjen med mer enn halvparten av boligens utleieverdi. 

Dersom det ikke finnes noen opplysninger om leieverdien vil skattekontoret ta utgangspunkt i boligens areal.

Hybel eller familieleilighet?  
For å kunne vurdere skatteplikten er det viktig å avklare hvorvidt utleiedelen er å regne som en hybel, selvstendig hybelleilighet eller familieleilighet. Det har betydning for om boligen blir å betrakte som en enebolig, tomannsbolig eller flermannsbolig. Utleieinntekter fra en flermannsbolig vil alltid være skattepliktige.

Flermannsbolig – unntaket fra hovedregelen  
Ved utleie i hus som defineres som flermannsboliger er det unntak fra 50-prosentregelen. Det vil si at leieinntektene er skattepliktig også i tilfeller der eieren bebor mer enn halvparten av boligen.

Hus med tre eller flere familieleiligheter anses som flermannsbolig. Har boligen to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet er den også å betrakte som en flermannsbolig.

Men dersom man leier ut en familieleilighet og én alminnelig hybel, regnes det ikke som en flermannsbolig, og man er innenfor skattefritaket. Det vil fortsatt være et vilkår at utleier disponerer over halvparten av boligen selv. Det kan fremstå som noe pussig at hvorvidt hybelen har WC kan ha stor innvirkning på utleiers skatteposisjon.

Man kan altså leie ut en familieleilighet og en eller flere uselvstendige hybler skattefritt hvis man holder seg innenfor 50-prosentregelen.

Delvis utleie  
Dersom boligen du bor i og leier ut er en flermannsbolig kan man vurdere delvis utleie. For å slippe skatt kan man vurdere kun å leie ut en enhet og la den andre stå tom. Dersom man kun leier ut en av flere selvstendige leiligheter og selv bor i resten av huset vil boligen skattemessig bli regnet som en tomannsbolig. Kravet til at man benytter halvparten til eget bruk vil fortsatt gjelde.

Hybler  
Typisk for å holde seg innenfor skattefritaket er å leie ut to-tre hybler eller hybelleiligheter, forutsatt at eier sitter igjen med mer enn halvparten av boligens utleieverdi. Vær oppmerksom på at utleie av mer enn fire enheter fort vil bli regnet som virksomhet.

Utleie som er virksomhet  
Dersom du leier ut fem boenheter eller mer, kan du regne med at skatteetaten vil anse dette som næringsvirksomhet. Men det er viktig å nevne at dette er et utgangspunkt og ingen klar grense. Hvorvidt utleie anses som næringsvirksomhet bedømmes blant annet ut fra omfanget og aktivitetsnivået til utleier.

Dersom man driver hyppig kortidsutleie skal det færre utleieenheter til før man blir ansett for å drive næring. Ettersom man ved korttidsutleie har et høyere aktivitetsnivå vil utleie av færre enheter enn fire kunne bli ansett som næringsvirksomhet.

Tilsvarende kan man, selv med flere utleieenheter, falle utenfor virksomhetsbegrepet dersom aktivitetsnivået er lavt. Det kan være fordi det er inngått langtidskontrakt og leieren har ansvaret for alt vedlikehold og skal dekke alle kostnader.

Alminnelig utleie anses som passiv kapitalplassering og blir skattlagt som kapitalinntekt. Dersom man blir ansett å drive næring vil det i tillegg bli beregnet personinntekt av næringsinntekten. Det betyr at leieinntektene også er grunnlag for trygdeavgift og eventuell toppskatt. Det vil derfor ofte være hensiktsmessig å holde seg utenfor virksomhetsbegrepet.

Vanskelige grenser
Det er greit å være klar over hvilke skatteregler som gjelder før man bygger om boligen med en eller flere utleieenheter. Grensen for når skatteplikt inntrer kan være vanskelig og til dels vilkårlig. Det er samtidig flere muligheter til å tilpasse boligen etter skattereglene. Hvor du for eksempel plasserer toalettet kan ha avgjørende betydning for din fremtidige skatteplikt. Husk at det er søknadsplikt hos kommunen å etablere selvstendige boenheter. Ta gjerne kontakt med Bergen Huseierforening før du setter i gang!

Definisjoner:

 
Familieleilighet  
 «For at en boenhet skal kunne karakteriseres som en familieleilighet, kreves det at boenheten er av en slik karakter at den i det minste er egnet som permanent bolig for en familie med to voksne og ett barn.», står det i Skatte-ABC 2017/2018.

Det skal foretas en konkret vurdering, hvor det blant annet legges vekt på om boenheten har de bekvemmeligheter som en familieleilighet vanligvis har. Ved vurderingen legges det blant annet vekt på følgende momenter:

• Eget bad og toalett 
• Egen kjøkkenløsning 
• Minst et soverom 
• Areal over 40 kvm 
• Dører mot øvrige lokaler/boen heter må kunne låses

 
  

Selvstendig hybelleilighet  
En boenhet som ikke tilfredsstiller kravene ovenfor og dermed ikke kan klassifiseres som familieleilighet, vil være en selvstendig hybelleilighet eller hybel. En selvstendig hybelleilighet skal i det minste ha en egen inngang og et eget WC. Det er nok at inngangen ligger inne i selve boligen, for eksempel fra felles entré eller trappeoppgang. Det er for så vidt ikke noe krav om at boenheten skal ha kjøkken eller bad.

 

Hybel  
En boenhet uten egen inngang eller uten eget WC er å betrakte som en hybel i skattelovens forstand. Vanligvis er det snakk om et enkelt værelse som er leid ut, men også boenheter med eget kjøkken og soverom vil kunne karakteriseres som en hybel dersom det mangler eget WC.


Publisert: 20.08.2018

Fremtidsfullmakter – planlegg alderdommen

En fremtidsfullmakt er en fullmakt til én eller flere personer om å representere fullmaktsgiveren etter at han eller hun på grunn av sinnslidelse, herunder demens, eller alvorlig svekket helbred ikke lenger er i stand til å ivareta sine interesser.

Av Anniken Simonsen

Alle som er fylt 18 år kan i utgangspunktet forplikte seg rettslig, for eksempel ved å inngå avtaler. Hvis en persons mentale helse blir redusert, for eksempel på grunn av demens, kan dette medføre bortfall av den rettslige handleevnen. I slike tilfeller må andre treffe avgjørelser på personens vegne. Dette kan typisk skje ved at det oppnevnes verge.

Vergemål
Når en person er under vergemål, vil ofte en eller flere av de nærstående oppnevnes som verge. Fylkesmannen vil ha et overordnet ansvar, og viktige beslutninger, som for eksempel salg og utleie av bolig eller forvaltning av aksjer, krever samtykke fra fylkesmannen

Bakgrunn
Etter norsk rett var det tidligere usikkerhet omkring gyldigheten av fullmakter som skulle tre i kraft og benyttes etter at fullmaktsgiverens mentale kapasitet var så svekket at han eller hun ikke lenger kunne ivareta sine egne interesser. Men på grunn av ratifikasjon av en FN-konvensjon fra 2006 har også Norge innført regler om fremtidsfullmakter. Disse reglene er tatt inn i vergemålsloven kapittel 10.

Frivillig ordning
Ordningen er en frivillig, privatrettslig ordning, men hvor nærmere angitte formelle krav må være oppfylt. For mange vil bruk av fremtidsfullmakt være en bedre og mer fleksibel løsning enn vergemål.

En fremtidsfullmakt kan omfatte både økonomiske og personlige forhold eller den kan begrenses til nærmere bestemte forhold. Men det er noen unntak, for eksempel er det ikke lov å opprette eller tilbakekalle testament.

 

Fordeler
Den største fordelen er at nærstående slipper mange av de begrensningene vergemålsloven oppstiller. For eksempel slipper man å innhente samtykke fra fylkesmannen ved salg av fast eiendom.

En fremtidsfullmakt vil også vise hva som er fullmaktsgiverens ønsker om hva som skal skje når han eller hun ikke lenger er i stand til å ivareta egne interesser. Dette kan være vanskelig å finne ut av når den mentale kapasiteten er svekket.

Fullmakten kan også hindre konflikter om hvem som skal være verge eller hvordan fullmaktsgiverens interesser best ivaretas.

Ulemper
Men det er også noen betenkeligheter ved bruk av fremtidsfullmakter. For det første er kanskje ikke fullmektigen så godt egnet til å ivareta fullmaktsgiverens interesser, som han eller hun var ved opprettelsen.

Det kan også hende at familiens økonomi eller andre forhold har endret seg etter at det som fremgår av fremtidsfullmakten ble bestemt.

Men bruk av fremtidsfullmakt vil likevel være et fornuftig valg for mange. Men det er viktig å planlegge godt.

Hvem kan opprette
En fremtidsfullmakt kan opprettes av den som er over 18 år, og som har evne til å forstå hva en fullmakt innebærer.

Hvem kan være fullmektig
Den som skal være fullmektig må også være over 18 år, si ja til å være fullmektig og ikke selv være under vergemål når fullmakten trer i kraft. Fullmektigen må være én eller flere bestemte fysiske personer. Man kan ikke ha en juridisk person som fullmektig, for eksempel et advokatfirma eller en bank.

Flere fullmektiger
Det er mulig å utpeke en fullmektig som kan tre inn dersom den førstvalgte fullmektigen ikke lenger kan opptre som fullmektig. Det er også mulig at én fullmektig kan få fullmakt til å håndtere økonomiske forhold, og en annen fullmektig mer personlige forhold.

Strenge formkrav
Det gjelder samme formkrav til fremtidsfullmakt som til testament. En fremtidsfullmakt skal gjøres skriftlig med to vitner over 18 år som fullmaktsgiveren har godtatt og som forstår betydningen av underskriften. Den eller de som skal være fullmektig kan ikke være vitne. Det samme gjelder for ektefellen til fullmektigen, samboer, foreldre, barn og barnebarn. Vitnene må være til stede samtidig med at fullmaktsgiver undertegner eller vedkjenner seg sin underskrift. Vitnene behøver ikke å lese fremtidsfullmakten, men må vite at det er en fremtidsfullmakt.

Om disse kravene ikke er fulgt, er dokumentet ugyldig som fremtidsfullmakt. Det kan fortsatt være gyldig som alminnelig fullmakt, men den kan miste sin virkning dersom fullmaktsgiveren mister sin rettslige handleevne, for eksempel blir dement.

 

Bør fremgå
I tillegg til de absolutte kravene bør fullmakten være datert. Når fullmakten ble opprettet kan være helt sentralt hvis det senere blir tvister om fullmaktsgiveren var i stand til å opprette fremtidsfullmakten på opprettelsestidspunktet. Videre bør vitnenes fødselsdato og adresse fremgå av fremtidsfullmakten. At fullmaktsgiveren har opprettet fullmakten ved egen fri vilje, og at vedkommende hadde evne til å

forstå hva fremtidsfullmakten innebærer, bør også fremgå.

Overdragelse av eiendom
Vær oppmerksom på at tredjeparter kan stille strengere krav eller tilleggskrav på enkelte områder. Statens kartverks krav om stadfesting av fremtidsfullmaktens ikrafttredelse ved overdragelse av fullmaktsgiverens eiendom, er et slikt eksempel.

Oppbevaring
Det finnes ikke en generell oppbevaringsløsning for fremtidsfullmakter. Det anbefales at man i samråd med fullmektigen sørger for forsvarlig oppbevaring av fullmakten.

Registrering
Det er ingen krav til eller system for registrering av opprettede eller ikrafttrådte fremtidsfullmakter. Men det er muligheter for «stadfesting» hos Fylkesmannen.

Når trer fullmakten i kraft?
Det kan være vanskelig å fastslå når fullmakten skal tre i kraft. I praksis kan det innhentes uttalelser fra vedkommendes lege. Det er også mulig å innhente fylkesmannens bekreftelse (stadfesting). Se forskjellen mellom når «ren» og «vedvarende» fullmakt trer i kraft i blå boks nedenfor.

Fylkesmannens stadfesting En fremtidsfullmakt er gyldig uavhengig av fylkesmannens stadfesting

av ikrafttredelse, men det kan ha bevismessig betydning ved at det kan gjøre det lettere for fullmektigen å representere fullmaktsgiver overfor tredjepersoner. Statens kartverk krever også at en fremtidsfullmakt er stadfestet av fylkesmannen før de samtykker til tinglysning. Fylkesmannen kan først stadfeste en fremtidsfullmakt når fullmakten har trådt i kraft. Vergemålsloven angir hvilken dokumentasjon som er nødvendig.

Tilbakekall
Fremtidsfullmakten kan trekkes tilbake hvis fullmaktsgiveren er i stand til å forstå hva dette innebærer.

 
Publisert: 02.07.2018

Nektes å ha hund i borettslag  

En kvinne er fradømt retten til å ha hund i sin egen leilighet i et borettslag, fastslår Oslo tingrett i en sak fra april i år. Saken er anket.
 



Av Anniken Simonsen

 

I utgangspunktet kan et borettslag eller sameie har vedtekter som nekter dyrehold. Men både borettslagsloven og eierseksjonsloven har formuleringer om at selv om det er forbud, så kan det likevel være lov å holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

 

Innekatten Emmeline endret rettstilstanden

I den såkalte «hundedommen» fra 1977 fastslo Høyesterett at det var adgang for et borettslag å fastsette totalforbud mot hunder i sine vedtekter for å sikre «god husorden». Men i 1993 behandlet Høyesterett ”Emmelinesaken”. Innekatten flyttet sammen med sin eier til et borettslag hvor det ikke var tillatt med dyrehold. Høyesterett kom til at katten kunne få bli boende da den ikke ble ansett å være til sjenanse for de andre beboerne. Det ble også lagt vekt på eiers tilknytning til katten og den velferdsmessige betydning den hadde for eieren. Dette ble et vendepunkt for de etterfølgende lovene, og både husleielov, borettslagslov og eierseksjonslov tok hensyn til de endringene som var skjedd i rettspraksis.

 

Oslo tingrett våren 2018

Denne nyeste saken gjaldt en kvinne som hadde bodd i borettslaget i Oslo siden 1994. Det var forbudt å ha dyr

i borettslaget, men i 2000 ble det åpnet for unntakstilfeller. Med sin forrige hund vant hun frem i Husleietvistutvalget i Oslo, og fikk den gang derfor beholde hunden. I 2011 døde den første hunden. I 2013 skaffet hun seg ny hund før borettslaget hadde behandlet søknaden hennes. Men de avslo hennes søknad om nytt hundehold. Styret tok ga kvinnen en frist på to måneder på å kvitte seg med hunden. Det ville hun ikke, og saken gikk til retten. I Oslo tingrett ble kvinnen dømt til å kvitte seg med hunden og betale sakskostnader. Hun anket på stedet.

 

Ikke fritt frem

I dommen fremgår det at styret i borettslaget ikke mener at hunden er til ulempe for andre som bor der, men at det likevel må være et krav til en god grunn for å holde hund. Det må ikke være fritt frem for å holde dyr selv om dyreholdet ikke er til ulempe for andre, argumenterte styrets advokat med, og fikk medhold i det. Selv om Oslo tingrett dømte kvinnen til å kvitte seg med hunden sin, fant retten likevel grunnlag for en liten tilføyelse: «Uten at det har betydning for rettens avgjørelse, bemerker retten for øvrig at borettslaget (…) kanskje kan synes å ha en noe for streng praktisering av regelverket omkring dyrehold». Retten viser til at det i borettslagsloven står at hvis det ikke er noen særlige ulemper, skal det ikke mye til for at vilkåret om gode grunner er oppfylt. (Oslo tingrett 26.03.2018,, saksnr 17-167401TVI-OTIR/08)

 
 
 

 

Fra borettslagsloven § 5-11: Sjølv om det er vedteke forbod mot dyrehald, kan brukaren av bustaden halde dyr dersom gode grunnar talar for det, og dyrehaldet ikkje er til ulempe for dei andre brukarane av eigedommen.

 

Fra eierseksjonsloven § 28: Dyrehold er tillatt. Sameiet kan likevel forby dyrehold i vedtektene eller ordensreglene. Har sameiet forbudt dyrehold, kan brukeren av seksjonen likevel holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

 

Fra husleieloven § 5-2: Selv om utleieren har fastsatt forbud  mot dyrehold i eiendommen, kan leieren holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige br u kerne av eiendommen.

Publisert: 12.06.2018
Skjeggkre - voldsom økning på få år 

 

Første gang skjeggkre ble registrert i Norge var i 2013. Siden den gang har de spredt seg og finnes i dag nærmest over hele landet, men kun innendørs i Norge. 


Av Anniken Simonsen

Vi snakket med avdelingsleder for skadedyr i Effecta, Svein Svendsen.
Han sier at skjeggkre er det raskest voksende skadedyret i tillegg til veggedyr.’

        

– Skjeggkre er veldig likt sølvkre, men til forskjell fra sølvkre som vi oftest finner på bad, vaskerom og kjøkken og ellers i fuktige soner, trives skjeggkre like godt i tørre rom som stuer og soverom, og de sprer seg raskere.

 
 

Kommer med emballasje

- Måter de spres på kan typisk være via emballasjen i store varelagre. Sitter de i pappen som er rundt et møbel for eksempel, kan de jo lett spres til resten av varelageret, og deretter til huset møbelet fraktes til, og derfra igjen til naboer andre steder i huset eller i blokken.

– Skjeggkre forekommer faktisk nesten oftere i nye hus enn i eldre, og det kan jo ha sammenheng med at de er kommet inn via emballasje, fortsetter Svendsen.

 

Gjør ikke skade

Men hvorvidt dette i det hele tatt er et skadedyr, blir et definisjonsspørsmål, sier Svendsen

- For ikke tar de maten vår, ikke påfører de bygningsmessig skade og ikke er de fysisk skadelige for oss mennesker. Men det er klart at mange likevel opplever det som en psykisk belastning å ha skjeggkre i huset, men det er individuelt hvor ille det oppleves. Noen bryr seg knapt om det, mens andre omtrent vil selge huset!  

                                                                                                       Svein Svendsen fra Effecta 

- Men med mindre det utvikles et spesielt åte som er målrettet mot skjeggkre, så er dette kanskje noe vi må leve med, og akseptere på lik linje med edderkopper, tusselus, tusenbein og kaffedyr. Vi vet hva det er når vi ser dem, og vi liker dem ikke nødvendigvis, men de er der i et visst omfang og de er ikke direkte skadelige.

 

Limdetektorer

Når vi spør hva man kan gjøre for å bli kvitt skjeggkre, får vi dette svaret av Svein Svendsen fra Effecta:

 

- I første omgang vil man nok ikke anbefale bruk av kjemikalier. Jeg ville satt opp limdetektorer i utsatte områder for å avklare omfang. Jeg ville også anbefalt hyppig støvsuging, og deretter kanskje en målrettet behandling med kjemikalier i utsatte områder.

 

- Men det er dessverre vanskelig å gi en garanti når det gjelder å bli kvittskjeggkre. Veggedyr og kakkerlakker er verre å ha i hus fordi de gjør større skade, men på den andre siden er de faktisk lettere å bli kvitt enn den økende bestanden av skjeggkre. Man bør imidlertid likevel minimere antall dyr gjennom de anbefalte tiltakene fordi de kan bli svært mange dersom man ikke gjør noe. De har en levetid på opp til 7 år og relativt god formeringsevne, slik at man bør gjøre noe, avslutter Svendsen. 
 

 
 
                                             Skjeggkre (foto Hannes Grobe) 
 

Fakta

  • Skjeggkre er vingeløse, skjellkledde og mørkegrå insekter. Hodet har to antenner, og to kortere kjevefølere, og på bakkroppen er det tre lange haletråder. Voksne individer er 10-18 mm lange, mens nymfer er 2 mm når de kommer ut av egget.   

  • I Norge lever skjeggkre kun innendørs, også i moderne leiligheter, og hele året. Selv små mengder brødsmuler, mel, matrester, døde insekter, tørre blader eller andre organiske materialer vil være tilstrekkelig til å holde liv i en bestand. Voksne individer kan overleve i opptil 9 måneder uten å ta til seg næring.

 

Blir man kvitt dem?

  • Gjentatt grundig støvsuging kan være til hjelp for å redusere bestanden. Sprekker og typiske gjemmesteder bør tettes slik at man reduserer antallet skjulesteder.
  • Limfeller kan også benyttes mot skjeggkre.
  • Åte tilsatt gift vil kunne ta knekken på individer. I spesielt problematiske situasjoner kan små mengder sprøytemidler benyttes.
  • Skjeggkre dør hvis de utsettes for temperaturer mellom 40 og 50 °C. Men varmebehandling av hele boliger er vanskelig å få til i praksis.
  • Kontakt skadedyrbekjemper om du har fått skjeggkre i huset, og få råd i ditt konkrete tilfelle.

Kilder: Folkehelseinstituttet, Effecta AS

Publisert: 25.05.2018

 

Samarbeid med Nokas om sikkerhet  
Vi er stolte av å kunne meddele at vi har inngått samarbeid med sikkerhetsselskapet Nokas. Nå kan våre medlemmer nyte godt av det som muligens er landets beste boligalarmtilbud.
 
Dersom det skulle begynne å brenne eller noen forsøker å ta seg inn i huset ditt er det godt å vite at noen passer på. Boligalarm har samtidig en god preventiv funksjon når det kommer til innbrudd. I tillegg til godt naboskap er boligalarm den beste investeringen for å sikre boligen din.

 

For 349 kroner i måneden får du en innbrudd- og brannalarmpakke som vil dekke de fleste huseieres behov. Våre medlemmer får en ekstra røykvarsler sammenlignet med andre kunder (verdi 990 kr). Pakken inneholder to optiske røykvarslere, to fotodetektorer og en magnetkontakt til ytterdør. Installasjon av pakken er gratis og det er 12 måneders bindingstid.

 

Bergen Huseierforening vil fortsette å jobbe for at våre medlemmer skal føle seg trygge på at liv og eiendom er i gode hender. 


Detaljert informasjon om tilbudet finner du her (åpner i ny fane)
 
 
Publisert: 22.05.2018

Tiltak for å trygge bomiljøer og hindre boligspekulasjon

Regjeringen ønsker at normal korttidsutleie av boliger skal fortsette som før, men foreslår nå å stramme inn regler som gjelder for korttidsutleie.

Følgende fremgår i en pressemelding fra Regjeringen 12. mai: 
 
– Vi er opptatt av å bidra til trygge bomiljøer og å hindre at profesjonelle aktører driver "leilighetshoteller" i boligsameier, sier kommunal- og moderniseringsminister Monica Mæland.
 

Kommunal- og moderniseringsdepartementet sender nå på høring to forslag om endringer i eierseksjonsloven; ett om den såkalte ervervsbegrensningen og ett om innstramming av korttidsutleie.

– Vi følger opp Jeløya-plattformen med å forsterke tiltakene mot boligspekulasjon – noe som er viktig for folk flest, sier statsråden. Hovedprinsippet om at korttidsutleie er tillatt gjelder som før, men det er omfanget av korttidsutleie som nå reguleres. 

90 dager

Regjeringen foreslår at korttidsutleie i eierseksjonssameier begrenses til 90 dager per år. Med korttidsutleie menes utleie på døgn- eller ukesbasis i inntil 30 dager sammenhengende. Med et tak på 90 dager vil det likevel være mulig å drive med normal korttidsutleievirksomhet. Det vil for eksempel være mulig å leie ut egen bolig i 45 av årets 52 helger.

 

– Begrunnelsen for forslaget er hensynet til bomiljøet. I sameier bor folk tett, og det er viktig at vi legger til rette for trygge og gode bomiljøer. Formålet med innstrammingen er å forhindre den intensive korttidsutleievirksomheten som unntaksvis skjer, men som er til stor belastning for naboene i form av støy, mer slitasje på fellesarealer, bruk av parkeringsplasser osv.

Restriksjoner på korttidsutleie er innført i flere utenlandske byer med stor turisttrafikk, f.eks. Amsterdam og Barcelona. I Danmark diskuteres det å innføre et tak på 90 dager for korttidsutleie av egen bolig, dersom kommunen ikke vedtar en høyere grense.

Visse forbehold

Etter forslaget skal regelen ikke gjelde dersom eieren kun leier ut deler av boligen (for eksempel ett rom), og heller ikke dersom han låner den ut uten å ta betaling.

Sameiene skal - innenfor visse rammer - ha mulighet til å heve taket på 90 dager, til for eksempel 120 dager.

Åpner opp i borettslag

Borettslagsloven har et helt annet utgangspunkt enn eierseksjonsloven når det gjelder retten til å leie ut. Loven bygger på det såkalte «brukereieprinsippet», som sier at eieren i utgangspunktet selv må bo i sin bolig, og adgangen til å leie ut i borettslag er derfor svært begrenset. Dette er bakgrunnen for at høringen også inneholder et forslag om å gi eiere av borettslagsleiligheter rett til å drive med korttiddsutleie i 30 dager i løpet av året uten å måtte søke styret i forkant.

 

– Folk som bor i borettslag vil nå få en kjærkommen mulighet til leie ut boligen sin mens de for eksempel er på ferie. Mange mennesker opplever det som  rigid når eieren  ikke kan låne eller leie ut boligen sin for én uke eller to -  uten å måtte søke styret om samtykke. Dette vil bety nye muligheter for de som bor i borettslag – uten at brukereieprinsippet svekkes, sier Mæland.

Ervervsbegrensingen skjerpes

Eierseksjonsloven setter forbud mot å kjøpe flere enn to boliger i ett og samme sameie. Formålet med regelen var først og fremst å hindre at én seksjonseier får en dominerende rolle i et sameie på bekostning av de øvrige seksjonseierne når beslutninger skal tas. Etter hvert er regelen også begrunnet i hensynet til bomiljøet. En høy utleieandel gir et dårligere bomiljø sammenlignet med om seksjonseierne selv bor i boligene.

 

– Det har vist seg at dagens regel er lett å omgå ved «indirekte kjøp», både ved at man bruker stråmenn, for eksempel en slektning, eller ved at det etableres selskaper som kjøper flere boliger i samme sameie. Forslaget har til hensikt å gjøre ervervsbegrensningen mer effektiv, sier Mæland. Forslaget går ut på å lovregulere at også indirekte kjøp rammes av ervervsbegrensningen.

Høringen

Forslagene er nå på offentlig høring frem til 6. august. Alle som ønsker det kan komme med innspill til forslagene.

 

– Jeg håper at flest mulig benytter seg av den muligheten, sier Mæland, som tar sikte på å legge frem en lovproposisjon før jul 2018.

 

Publisert: 06.04.2018
Medlemsmøte om skatt mandag 23. april
 

På mandag 23. april kl 18-20 holder vi medlemsmøte om skatt. Advokat Dag Nødtvedt tar opp aktuelle tema knyttet til bolig og skatt.
 

Tema som blir tatt opp er skatt ved utleie, grensen mellom skattefri og skattepliktig utleie, overgang mellom regnskapslignet og fritakslignet bolig, og hvilke fradrag du kan ha rett til, herunder forskjellen mellom vedlikehold og påkostning og tips ved utfylling av skjemaet RF-1189.

 

Det blir også tatt opp hvordan du kan sjekke formuesverdien på boligen din, og når salg og overdragelse av bolig skattefritt og når er det skattepliktig.

 

På grunn av begrenset antall plasser i våre lokaler i Øvregaten 21 er det nødvendig med forhåndspåmelding. Førstemann til møllen...

Påmelding: telefon 55 31 69 16 eller til info@huseierforening.no 

 

Velkommen!

 
 
 
Publisert: 14.03.2018

Påmelding: telefon 55 31 69 16 eller info@huseierforening.no 


Kurset er beregnet for private utleiere av bolig, og tar for seg det viktigste utleier må vite om inngåelse av leiekontrakt;

blant annet kontraktens varighet, oppsigelsesadgang, depositum og leier og utleiers plikter.

Vi gjennomgår også hva utleier kan gjøre underveis i leieforholdet hvis leier misligholder eller det oppstår andre problemer.

Reglene om oppsigelse og utkastelse blir også gjennomgått. 

 

Møtet holdes av Anniken Simonsen, daglig leder og advokat i Bergen Huseierforening og Ole Christian Juriks, jurist i Bergen Huseierforening.

Møtet er gratis for medlemmer.

 
Påmelding: telefon 55 31 69 16 eller info@huseierforening.no 
 
Publisert: 12.03.2018
(Utdrag fra Huseier nr. 2 2017)
 
 

Frittstående bygning
I den aktuelle saken ønsket en privatperson å leie ut fire hybler i en frittstående ny bygning som hun ville oppføre på eiendommen. Bygget skulle bestå av et trimrom/garasje på 30 kvadratmeter til eget bruk, og fire utleiehybler på til sammen 70 kvadratmeter. På tomten hadde hun allerede en bolig på 220 kvadratmeter samt en garasje på 35 kvadratmeter.

Egen bolig
Spørsmålet var om det nye bygget ville bli ansett for å være en del av utleiers «egen bolig» slik at hyblene kunne leies ut skattefritt. Ettersom det gjaldt en frittstående bygning på eiendommen, måtte det vurderes om bygningen skulle sees under ett med hovedbygningen.

Tjenende funksjon
Det avgjørende for vurderingen var om nybygget kunne anses å ha en tjenende funksjon for hovedbygningen. En tjenende funksjon vil det være der nybygget bøter på en egenskap som hovedbygningen ikke kan tilby i tilstrekkelig omfang, eksempelvis garasje, bod eller uthus.

Boligeieren skulle selv benytte trimrommet og garasjen i den nye bygningen. Et bygg som skal dekke garasjebehov for de som bor i hovedbygningen kan anses å ha en tjenende funksjon selv om det er hybelleiligheter over. Bygningen ville dermed både hatt en tjenende og en ikke-tjenende funksjon for hovedbygningen. Det måtte videre vurderes hvilket behov hovedbygningen har for den tilliggende bygningen, og om eiendommen totalt sett hadde fungert tilfredsstillende uten den tilliggende bygningen.

Skattedirektoratets konklusjon
Skattedirektoratet konkluderte med at den tjenende funksjonen i nybygget ville være av et så lite omfang sammenliknet med den ikke-tjenende funksjonen. Den frittstående bygningen kunne totalt sett ikke anses som en del av skatteyters «egen bolig». Skattedirektoratet la også vekt på at det allerede var oppført en garasje på eiendommen, noe som tilsa at behovet for ytterligere en garasje ikke var særlig stort. Utfallet av saken kunne blitt annerledes dersom det ikke allerede var oppført en garasje på eiendommen.

Skattefri utleie
Som huseier kan man skattefritt leie ut en del av sin egen bolig så lenge man benytter minst halvparten til egen bruk og markedsverdien av utleiedelen ikke overstiger verdien av hoveddelen. Bakgrunnen for skattefritaket er et det skal kunne bidra til skatteyters finansiering av eget boligbehov. Formålet med skattefritaket gjør seg ikke gjeldende i tilfeller der kapitalplassering og ikke eget boligbehov er hovedformålet med utleiedelen.

 
 

Sekundærbolig
Ved utleie av sekundærbolig er all inntekt skattepliktig. Utleie av en bygning eller en del av en bygning som ikke anses å høre med til skatteyters «egen bolig», omfattes derfor ikke av reglene om skattefritak for utleieinntekter. Ettersom den nye bygningen ikke var å anse som en del av utleiers «egen bolig», kom ikke skattefritak for utleie av «egen bolig» til anvendelse. Inntekt ved utleie av de fire hyblene ville derfor blitt skattepliktig som kapitalinntekt.

Hybler og leilighet
Vær oppmerksom på at den bindende forhåndsuttalelsen knytter seg til hybler og ikke til fullverdige familieleiligheter. Hadde det vært to eller flere familieleiligheter ville boligen vært å anse som en flermannsbolig som skal regnskapslignes. Mer om disse begrepene og grensedragningen mellom hybel og leilighet i Huseier nr. 1 – 2018!

Publisert: 13.02.2018
 Huseiers ansvar for snø og is
 
Snø og is skaper i disse dager vanskelig forhold på fortauene. Det er huseiers ansvar å sørge for trygg fremkommelighet utenfor sin eiendom. Dersom det ikke er måkt eller strødd godt nok kan kommunen ilegge gebyrer. 
 
 
Rydding av is og snø på fortau og tak
 
Huseier må iverksette tiltak for å hindre skader og sikre fremkommelighet. Det følger av politivedtekten i § 16 at huseier "plikter etter snøfall og takras å rydde fortauet utenfor eiendommen for snø og is."
 
Som huseier er det viktig å være bevisst dette ansvaret. I boligsameier og borettslag er det ofte styret som sørger for utbedring av disse forholdene.
 
 
Gode rutiner er gull
I sameier og borettslag bør det etableres gode rutiner for snømåking og strøing i vinterhalvåret. Dersom du leier ut kan en slik tiltaksplikt inntas i leiekontrakten på lik linje med trappevask ol. Men vær oppmerksom på at huseier er ansvarlig etter politivedtekten (se nederst på siden).  
 
Det er videre viktig å føre nødvendig tilsyn og rydding dersom det kan være fare for takras. Sett opp varselskilt og sørg for at det blir utbedret. Det gjelder alle med eiendom som grenser ut mot fortau og offentlige plasser. 
 
 
 
Konsekvenser av mangelfull utbedring

Den vanligste sanksjonen for brudd på politivedtekten er et overtredelsesgebyr på 500 kr. Men dersom noen skader seg som følge av fall på fortauet eller takras i hodet vil man i kunne risikere både erstatnings- og straffansvar. Et veldig uheldig eksempel der daglig leder og styret ble holdt ansvarlig illustreres av denne dommen fra 2013: 

https://lovdata.no/artikkel/hoyesterett_-_straffansvar_etter_takras_fra_bygard/1187

 
 
Utdrag fra Politivedtekten i Bergen:
 
«§ 16.Eier av hus eller grunn som har slik renholdsplikt som omhandlet i § 15 plikter etter snøfall og takras å rydde fortauet utenfor eiendommen for snø og is. Snø etter takras kan kreves fjernet, selv om det ikke foreligger lokal sedvane.

Når det inntrer mildvær, må det sørges for at vannet får fritt avløp til slukene, såvel fra gaten som fra fortauet.

I gangpassasjer, trange, bratte, eller krokete kjørepassasjer i tettbygd strøk, hvor det er vanskelig å komme til med brøyteredskap, bør eieren av tilstøtende grunn gjøre passasjen ryddig for snø utenfor sin eiendom i den utstrekning dette er hensiktsmessig og kan utføres uten vesentlige ulemper eller omkostninger.

 
§ 17.Eier av hus eller grunn som har slik renholdsplikt som fremgår av § 15 plikter å strø fortauet utenfor eiendommen når det er glatt.»
 
 
Publisert: 03.01.2018

Generasjonsskifte

Det kan være vanskelig å vite hva du skal gjøre for å sikre gode løsninger for arv av fast eiendom. Skal du benytte testament for å bestemme hva som skal skje med det du etterlater deg eller skal du overlate dette til arvingene etter din død?

Noen ganger er det lurt å overføre eiendom til neste generasjon som gave eller forskudd på arv.

Av Advokat Georg Ibsen Lexander Advokatfirma Stiegler AS

Uansett er det klokt å foreta en aktiv planlegging av hva som skal skje med det du etterlater deg. God planlegging gir bedre oversikt over hvilke verdier du rår over. Dette gjelder både med tanke på fordeling av arv, og for å ha oversikt over hva du har råd til å bruke på deg selv i alderdommen. Det er viktig å huske at du kan gjøre som du vil med egne eiendeler så lenge du lever. Ingen har rett på arv før du er død.

Testament?
Mange er usikker på om de har behov for å skrive testament. Et testament er en angivelse av hva som skal skje med dine eiendeler etter din død. Dersom du ikke har testament vil arven fordeles etter reglene i arveloven. Hovedregelen er at arven fordeles mellom dine livsarvinger (barn) og ektefelle.

Se ellers faktaboks om fordeling av arv etter loven.

Ønsker du en annen fordeling enn det som fremgår av loven, må du skrive testament. Det er i arveloven angitt strenge formkrav til testament. Dersom ikke formkravene er oppfylt vil testamentet være ugyldig, og arven fordeles etter loven. Du bør derfor å få hjelp av en advokat til å sette opp testamentet.

Det er begrenset i hvor stor grad du kan gripe inn i livsarvinger (barn) sin rett på arv. Livsarvingenes minstearv etter loven er 2/3 av det arvelater etterlater seg. Pliktdelsarven er likevel aldri mer enn en million kroner for hvert barn.

Dersom du ikke har livsarvinger er det i utgangpunktet ingen begrensninger i hva du kan bestemme i testament.

Gave og forskudd på arv
Gaver du gir mens du lever berøres ikke av reglene om testament og pliktdelsarv til livsarvinger (barn). Du kan derfor gi gaver til hvem du vil uten tanke på regler om barna krav på minstearv og arvelovens regler om fordeling av arv mellom barna. Du må likevel huske at gaver må ha realitet mens du lever for ikke å bli behandlet etter reglene i arveloven. Det er derfor ikke nok bare å overføre eiendomsretten til en eiendom ved tinglysning av skjøte. Overføringen må også vises ved at bruken av eiendommen går over til den som registreres som ny eier.

En annen fordel med å overføre eiendom nå er at det for tiden ikke er arveavgift. Dette betyr at du kan overføre eiendom til arvinger skattefritt. Temaet er politisk omstridt, og det er vel ikke utenkelig at arveavgift i en eller annen form kan bli gjeninnført om den politiske situasjonen endrer seg.

Husk også at det er lurt å starte arveplanlegging i god tid. Sykdom og alderdom kan noen ganger gjøre det vanskelig å foreta kompliserte eiendomstransaksjoner.

Det er også en god ide å overføre eiendommen så tidlig som mulig for å sikre at noen sørger for vedlikehold. Vi ser noen ganger at fritidseiendommer er svært dårlig vedlikeholdt når eierne dør fordi eierne ikke har vært i stand til å utføre tilsyn og vedlikehold selv. Hvis du bestemmer hvem av barna som skal overta hytten, og overfører hytten til han eller henne på et tidlig tidspunkt er det ingen tvil om hvem som har ansvar for vedlikehold.

Selv om du overfører hytten til et av barna, kan du fortsatt sikres rett til bruk gjennom en tinglyst bruksrett. På denne måten kan du sikre at hytten blir holdt vedlike slik at den kan brukes lengre enn det som ville vært tilfelle om du selv hadde ansvaret for et tyngende vedlikehold.

Det er opp til gavegiver å bestemme om en gave skal anses som forskudd på arv slik at den skal gå til fradrag når arven skal fordeles. Utgangspunktet, hvis ingenting er sagt, er at gaver fra foreldre ikke regnes som forskudd på arv.

Sameier
Når en hytte overtas ved arv uten at noe er bestemt i testament ender den ofte i sameie mellom barna. Det er ikke uvanlig at det oppstår konflikter i slike sameier. Det kan være ulike interesser for bruken av eiendommen, eller uenighet om hvordan eiendommen skal vedlikeholdes. Interessemotsetninger i sameier kan være et resultat av at forholdene endrer seg over tid. Slike interessemotsetninger kan utvikle seg til konflikter og uvennskap mellom familiemedlemmer som har vært gode venner.

Det anbefales derfor at du tenker deg godt om før du «tvinger» neste generasjon inn i sameiesituasjoner. Det er ikke sikkert hytten eller det gamle landstedet blir best ivaretatt ved at eierskapet fordeles på flere. Sameiet innebærer også at vedlikeholdsansvaret pulveriseres slik at ingen tar på seg det ansvaret det innebærer å være eier fullt ut.

Dersom det er viktig at eiendommen overtas av flere som sameiere bør dette avklares med de som skal motta eiendommen. Det bør også vurderes om det skal etableres en form for kontrakt mellom sameierne som regulerer bruk og vedlikehold.

Uskifte
Ofte sitter den lengstlevende ektefellen i uskiftet bo. Det betyr at fordeling av arv etter førstavdøde utsettes

til også ektefellen er død. Det er viktig å huske at det er begrensninger i mulighetene til å gi bort fast eiendom for den som sitter i uskifte. Det anbefales derfor alltid å ta kontakt med advokat før det skal gjøres slike disposisjoner. Den som sitter i uskiftet bo kan når som helst velge å skifte med førstavdødes arvinger.

Planlegg
Behovet for testament varierer fra person til person. Vi anbefaler deg så tidlig som mulig å gå gjennom din situasjon sammen med advokat for å vurdere om det er behov for å sette opp testament eller gjøre andre grep for å sørge for at generasjonsskifte av fast eiendom går som ønsket. På den måten unngår du også opprivende konflikter i familien i tilknytning til fordeling av arv.

Benytt din mulighet til gratis konsultasjon med advokat som medlem i Bergen Huseierforening.

Arv etter loven (uten testament):
Arveloven fastsetter at arven i utgangspunktet går til avdødes barn. I tillegg har en eventuell ektefelle krav på en fjerdedel før arven til barna fordeles. Er avdødes barn døde, går arven videre til deres barn (altså barnebarna). Hvis avdøde verken har barn eller barnebarn går arven videre til mor og far, eller avdødes søsken dersom foreldrene er død. Er avdødes søsken død går arven videre til dennes eventuelle barn eller barnebarn. Hvis noen av disse heller ikke er i live går arven videre til avdødes besteforeldre, eller deres etterkommere så langt som til avdødes søskenbarn. Avdødes søskenbarns barn arver ikke.
 
 
 
Bergen Huseierforening, Øvregaten 21, 5003 Bergen, Tlf: 55 31 69 16, fax: 55234154, e-post: info@huseierforening.no
Digitroll publiseringsløsning