Øvregaten 21
5003 Bergen
Tlf: 55 31 69 16
Fax: 55 23 41 54


Åpningstider:
Mandag - fredag
09:00 - 15:00
Send oss e-post

Medlemsfordeler
Som medlem i Bergen Huseierforening kan du dra nytte av våre gunstige medlemsfordeler:

- Muntlig veiledning fra
  våre jurister
- Gratis advokatkonsultasjon
  etter avtaler
- Leiekontrakt til medlemspris
- Gratis skjema
- Medlemsbladet Huseier
- Rabatt hos samarbeidspartnere
  Se alle medlemsfordelene
Publisert: 14.02.2019

 
 
 
V eivalg ved festetidens opphør

                               

Tomtefeste fungerer slik at festeren ikke eier tomten, men leier den og bygger på den. Når kontraktstiden er ute har leieren sterke rettigheter til å overta eierskapet til tomten, rimelig. Tomtefeste er typisk en langvarig kontrakt som er inngått for lenge siden. Ofte har tomteverdien økt og tiden har løpt fra festeavgiften som ble avtalt mellom fester og bortfester/eier. Hvordan skal kjøpesummen da fastsettes?

 

 


 

 
Partner, Stiegler WKS Advokatfirma AS
Av Advokat Randi Hansen Våge
 

Både fester og bortfester kan stå overfor viktige veivalg når kontraktstiden er ute. Skal festeforholdet løpe videre, eller bør fester ta steget og bli eier også av tomten? Boligeiendom er det viktigste redskap folk flest har til å sikre økonomien og øke formuen.

 

Boligen og hytta betyr mye for oss. Den utgjør basen for familielivet, og man knytter bånd til plassen, tomten og bygningen – samlet. Dette gjelder for fester. For bortfester er eierrollen det sentrale. Bortfester forventer avkastning av eierskapet, og lurer gjerne på om salg av tomten kunne gitt bedre økonomisk avkastning enn festeavgiften gir.

 

Bortfester har gjennomgående færre valg enn fester, og de valg bortfester har, styres langt på vei av festersidens valg. Hensynet bak reglene er festers behov for forutsigbarhet, når festekontrakt først er inngått og fester har bygget på eiendommen. Festersiden har en beskyttelse i regelverket som gjør at angrerett for bortfester i praksis ikke finnes.

 

Gjelder festekontrakten eller tomtefesteloven?

Ved motstrid mellom det som står i festekontrakten og lovens løsning, gjelder i utgangspunktet loven. Men mange av lovens bestemmelser åpner opp for at det som er avtalt kan gå foran lovens løsning.

 

Dersom loven åpner opp for en avtalt løsning, og det faktisk er på det rene at avtalen regulerer spørsmålet, skal det som er avtalt gjelde.

 

Når aktualiseres valgmulighetene?

Hovedsakelig vil festeavtalens tidsramme bestemmes ut fra festeavtalens datering og innholdet i festeavtalen.  I tillegg bestemmer tomtefesteloven følgende:

 

·         For avtaler inngått etter 01.01.02 eller som er forlenget, gjelder festet til det blir sagt opp av festeren eller tomten blir innløst.

·         For festeavtaler inngått etter 1975 men før 01.01.02 er festetiden 80 år – dersom det ikke er avtalt lengre tid eller feste uten tidsavgrensning, eller avtalt at festet faller bort ved innløsning eller oppsigelse fra fester.

·         For festeavtaler inngått før 1976 gjelder det som er fastsatt i avtalen om festetid.

 

Det er når festet nærmer seg et mulig opphør at partene bør vurdere sin rettsstilling og ta sine valg. 

 
 

 

Valgmulighetene

Forlengelse av festet til bolig og fritidsbolig går av seg selv, uten at fester må foreta seg noe særskilt ved utløpet av festekontrakten. Men både for fester og bortfester kan det lønne seg å være bevisst når festetiden nærmer seg.

 

Festers valgmuligheter går hovedsakelig ut på at fester kan innløse eller forlenge festet, eller si opp festet.

 

Bortfesters valg gjelder i hovedsak mulighet for å oppjustere festeavgiften, og til å velge prismodell ved innløsning.

 

Begge parter har mulighet hvert tiende år til å kreve regulering av festeavgiften etter KPI, dersom ikke annet er avtalt.

 

Festers valg

Fester kan kreve å innløse tomten når det er gått 30 år av festetiden eller når festetiden er ute.  Etter at de første 30 år er passert, kan fester kreve å få innløse en boligtomt for hvert andre år som passerer, fritidsboligtomt kan kreves innløst for hvert tiende år.

 

I festeforhold som løper for festerens livstid har de nærstående rett til å kreve innløsning ved festers dødsfall. Dette gjelder ektefelle og livsarving, men også fosterbarn og husstandsmedlem kan ha slik rett.

 

Merk at krav om innløsning må fremsettes skriftlig, og senest innen ett år før innløsningstiden er inne. Ettårsfristen betyr at kravet om innløsning må fremmes ett år før det har gått 30 år av festetiden eller ett år før utløp av gjeldende festetid i festeforholdet. Siden det deretter gjelder nye muligheter for innløsning hvert andre år (bolig) og hvert tidende år (fritidsbolig), må fester passe fristen og kreve innløsning til riktig tidspunkt.

 

Fester må også være klar over at det kan gjelde en siste mulighet til å innløse tomten ved festetidens utløp, dersom bortfester innen to år før festetidens utløp sender skriftlig oppsigelse til fester, med varsel om festetidens utløp og fristen for å kreve innløsning.

 

Festers alternativ til å innløse tomten er å gjøre ingenting, og festet løper da videre. Men fester må her være oppmerksom på bortfesters rett til å oppjustere festeavgiften. Her ligger nettopp festers dilemma ved festetidens utløp: Er det mest økonomisk gunstig å fortsette i festet med en oppjustert festeavgift, eller er det mest gunstig å betale innløsningssummen og bli eier?

 

Bortfesters valg

Bortfesters valgmuligheter er få når fester fremmer krav om innløsning. Bortfester kan bare hindre at eiendommen innløses dersom eiendommen er beskyttet av det såkalte Landbruksunntaket, som kun er aktuelt på nærmere vilkår og dersom festet gjelder fritidsbolig på en landbrukseiendom.

 

Dersom fester ikke krever innløsning og festet løper videre, har bortfester rett til å oppjustere festeavgiften. Kravet om oppjustering må settes frem overfor fester innen tre år etter at festetiden er ute. Denne retten til oppjustering kan skje én gang, og kalles derfor «engangsløftet». Ved engangsløftet settes festeavgiften opp til to prosent av råtomtverdien, det vil si verdien på tomten med fradrag av de skapte verdier som er kommet til etter tomten ble opparbeidet og bebygget. Det gjelder et maksbeløp for festeavgift per dekar tomt, dette på 9000 kroner, tillagt årlig justering etter KPI etter 01.01.02.

 

Innløsningssum

Dersom fester velger innløsning, må pris for eiendommen fastsettes. Tomtefesteloven angir to modeller for beregning av innløsningssum, det vil si den kjøpesum fester skal betale. Alternativene er gitt av hensyn til at bortfester skal kunne velge den modell som gir høyest pris for tomten.

 

Innløsningssummen fastsettes etter følgende modeller, enten

 

Modell 1:       25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet, eller

Modell 2:       40 prosent av råtomtverdien på innløsningstidspunktet.

 

I beregningen etter modell 1, dersom det er ti år eller kortere til festeavtalen kan bli gjenstand for forlengelse, kan bortfester regulere festeavgiften etter «engangsløftet», før man ganger festeavgiften med 25.

 

Merk at modell 2 kun gjelder dersom festeforholdet er tidsbestemt og det heller ikke gjelder annen avtale om innløsningssum mellom partene.

 

Det har de senere år vært vurdert om fastsettelse av innløsningssum etter tomtefesteloven gir festersiden en for sterk rettsstilling og dermed går på bekostning av bortfesters eiendomsrett, slik eiendomsretten er beskyttet gjennom de internasjonale menneskerettigheter. Høyesterett har imidlertid slått fast at gjeldende regler i tilstrekkelig grad ivaretar balansen mellom partene, og har vektlagt at det er verdien av den løpende festeavgiften, og ikke tomteverdien, som kompenseres ved innløsning. Dette er igjen en konsekvens av festers forlengelsesrett, som ved siden av festers innløsningsrett står sterkt både historisk og politisk i Norge.



 
Bergen Huseierforening, Øvregaten 21, 5003 Bergen, Tlf: 55 31 69 16, fax: 55234154, e-post: info@huseierforening.no
Digitroll publiseringsløsning